Certyfikat BREEAM w małym parku handlowym

Ile faktycznie kosztuje audytor i certyfikacja

Koszt certyfikacji BREEAM In-Use dla obiektu o powierzchni 1240 m2 zamyka się zazwyczaj w kwocie 23 800 PLN netto. Składają się na to dwa główne elementy: wynagrodzenie certyfikowanego audytora, które wynosi około 18 500 PLN, oraz opłaty rejestracyjne w brytyjskiej organizacji BRE. W lipcu 2024 roku weryfikowaliśmy taki proces w parku handlowym w Oleśnicy. Cała procedura, od momentu podpisania umowy z asesorem do wydania oficjalnego certyfikatu, trwała dokładnie 14 tygodni. Bez zbędnych przymiotników – to szybka ścieżka dla tych, którzy chcą uporządkować dokumentację techniczną budynku.

Wielu właścicieli obawia się, że mały metraż generuje zbyt wysoki koszt jednostkowy audytu. Jednak w przypadku budynków poniżej 1500 m2 zakres badania instalacji jest znacznie węższy niż w dużych galeriach handlowych. Audytor spędza na miejscu zazwyczaj 2 dni robocze, skupiając się na licznikach mediów, systemie HVAC oraz gospodarce odpadami. Prosto o certyfikatach: to nie jest tylko papier na ścianę, ale szczegółowa lista kontrolna, która pokazuje, gdzie uciekają pieniądze z opłat eksploatacyjnych. W badanym przez nas obiekcie audyt wykazał błędne nastawy oświetlenia parkingowego, co generowało stratę 410 PLN miesięcznie.

Należy pamiętać, że certyfikat BREEAM In-Use jest wydawany na okres 3 lat. Po tym czasie konieczne jest odnowienie, co wiąże się z mniejszym wydatkiem rzędu 7 400 PLN. (Swoją drogą, większość właścicieli zapomina o tym terminie, tracąc ciągłość certyfikacji przed audytem bankowym). Inwestycja ta chroni jednak wartość kapitałową obiektu, zapobiegając jego przedwczesnemu starzeniu technicznemu. W Beauty Brokers Retail widzimy, że obiekty bez certyfikatu są wyceniane o 4,2 procent niżej przez rzeczoznawców majątkowych w porównaniu do zielonej konkurencji z sąsiedztwa.

Inwestycja w certyfikat przy 1240 m2 powierzchni zwraca się zazwyczaj po 5 miesiącach od waloryzacji umów najmu.

Wzrost wartości czynszu o 3-6 procent

Z naszych analiz rynkowych wynika, że najemcy sieciowi, tacy jak drogerie czy popularne dyskonty niespożywcze, coraz częściej wymagają od wynajmującego certyfikatu ESG. W lutym 2024 roku negocjowaliśmy przedłużenie umowy najmu dla lokalu 340 m2 w mniejszym parku handlowym. Obecność BREEAM pozwoliła właścicielowi podnieść stawkę bazową o 3,2 PLN za metr kwadratowy powyżej standardowej indeksacji inflacyjnej. Przy całkowitej powierzchni najmu 1500 m2 daje to dodatkowe 4 800 PLN przychodu miesięcznie. Liczymy realny zysk: to konkretny argument w rozmowach z funduszami i najemcami korporacyjnymi.

Certyfikat działa jak gwarancja niskich kosztów wspólnych (service charge). Najemca ma pewność, że budynek jest zarządzany efektywnie, a opłaty za energię w częściach wspólnych nie wzrosną nagle o 40 procent z powodu zaniedbań technicznych. W obiekcie w Legnicy, który uzyskał ocenę Good w maju 2024 roku, wskaźnik rotacji najemców spadł do zera w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Przedsiębiorcy prowadzący tam sklepy doceniają fakt, że właściciel dba o standard techniczny, co bezpośrednio przekłada się na ich komfort pracy i niższe rachunki za klimatyzację.

Dodatkowym atutem jest poprawa wizerunku lokalnego parku handlowego. Twarde fakty z Brukseli wskazują, że raportowanie niefinansowe będzie dotyczyć coraz mniejszych podmiotów. Posiadanie dokumentu BREEAM ułatwia najemcom ich własne raportowanie środowiskowe. To sprawia, że Twój obiekt staje się pierwszym wyborem dla stabilnych marek, które budują swoją strategię na ekologii. W praktyce przekłada się to na krótsze okresy pustostanów – średni czas wynajęcia wolnego lokalu w certyfikowanym budynku wynosi 19 dni, podczas gdy w standardowych obiektach trwa to nawet 48 dni.

Oszczędności na energii rzędu 1200 złotych miesięcznie

Sam proces zbierania danych do certyfikacji wymusza instalację podliczników energii dla poszczególnych stref i najemców. W październiku 2023 roku wdrożyliśmy taki system w małym parku handlowym w Lubinie. Dzięki temu właściciel odkrył, że jedna z kurtyn powietrznych pracowała z pełną mocą przez 24 godziny na dobę, również po zamknięciu sklepu. Sama korekta ustawień sterownika przyniosła oszczędność 890 PLN w pierwszym miesiącu użytkowania. BREEAM to nie tylko teoria, to twarde poszukiwanie oszczędności w instalacjach, które na co dzień są niewidoczne dla personelu zarządzającego.

Analiza zużycia wody również przynosi wymierne rezultaty. Montaż perlatorów oraz zaworów odcinających w toaletach ogólnodostępnych kosztował właściciela badanego obiektu 1 200 PLN. Wynik? Zużycie wody spadło o 23 procent w skali kwartału, co przy obecnych stawkach za ścieki we Wrocławiu i okolicach oznacza zwrot z inwestycji w zaledwie 3 miesiące. Certyfikacja punktuje takie rozwiązania, motywując do optymalizacji, która realnie zostawia więcej pieniędzy w portfelu właściciela. W Beauty Brokers Retail nie polecamy drogich gadżetów, tylko proste poprawki techniczne.

Kolejnym aspektem jest modernizacja oświetlenia. W jednym z certyfikowanych budynków wymieniono 187 starych opraw na system LED z czujnikami zmierzchowymi. Audytor BREEAM pomógł dobrać parametry tak, aby spełnić normy natężenia światła przy minimalnym poborze mocy. Efektem był spadek rachunków za oświetlenie terenu zewnętrznego o 31 procent. Takie dane to mocny argument w rozmowach z ubezpieczycielem – wiele firm oferuje zniżki na polisy majątkowe dla budynków z certyfikatem, uznając je za bezpieczniejsze i lepiej monitorowane pod kątem awarii.

Monitoring mediów wymuszony przez BREEAM pozwolił wykryć usterkę kurtyny powietrznej, oszczędzając 890 PLN miesięcznie.

Finansowanie bankowe a zielony certyfikat

W marcu 2024 roku uczestniczyliśmy w procesie refinansowania kredytu dla właściciela nieruchomości o powierzchni 1150 m2. Bank przedstawił ofertę, w której marża kredytu była niższa o 0,15 punktu procentowego pod warunkiem dostarczenia certyfikatu BREEAM na poziomie minimum Good. Przy saldzie zadłużenia wynoszącym 3 miliony PLN, daje to oszczędność 4 500 PLN rocznie na samych odsetkach. W perspektywie pięcioletniego okresu finansowania, oszczędność ta w całości pokrywa koszt certyfikacji i późniejszego odnowienia dokumentu.

Wycena nieruchomości (operat szacunkowy) wykonana dla potrzeb banku również uwzględniła aspekt ekologiczny. Rzeczoznawca podniósł wartość końcową obiektu o 184 000 PLN, uzasadniając to niższym ryzykiem inwestycyjnym i wyższą płynnością rynkową nieruchomości. W dzisiejszych realiach finansowych, budynki 'brązowe' (bez certyfikatów) są traktowane jako aktywa o podwyższonym ryzyku, co utrudnia ich sprzedaż w przyszłości. Liczymy realny zysk nie tylko w czynszu, ale przede wszystkim w wycenie majątku, który stanowi zabezpieczenie Twojego biznesu.

Dostęp do tzw. zielonych kredytów to nie jedyna korzyść finansowa. Niektóre gminy oferują zwolnienia lub ulgi w podatku od nieruchomości dla budynków spełniających wyśrubowane normy środowiskowe. Choć w Polsce nie jest to jeszcze standardem w każdej miejscowości, trend ten wyraźnie przybiera na sile. Posiadanie dokumentacji przygotowanej pod BREEAM pozwala błyskawicznie aplikować o takie wsparcie, gdy tylko pojawi się odpowiednia uchwała rady miejskiej. To proste: porządek w papierach to gotowość na każdą okazję finansową.

Harmonogram prac dla właściciela obiektu

Przygotowanie do uzyskania certyfikatu In-Use nie wymaga paraliżu pracy parku handlowego. Proces zaczynamy od audytu wstępnego (tzw. gap analysis), który trwa zazwyczaj 5 dni roboczych. W tym czasie nasz analityk Marek Nowakowski sprawdza dostępne projekty budowlane i faktury za media z ostatnich 12 miesięcy. W czerwcu 2024 roku przeprowadziliśmy taką analizę dla obiektu w Bolesławcu, co pozwoliło ustalić, że budynek już na starcie spełnia 38 procent wymogów bez żadnych nakładów finansowych. To uspokaja właścicieli, którzy spodziewają się kosztownych remontów.

Następny etap to wdrożenie brakujących procedur. Często chodzi o drobiazgi, jak opracowanie polityki zakupowej (np. kupowanie papieru toaletowego z certyfikatem FSC) czy planu gospodarki odpadami. Prace te zajmują około 3-4 tygodnie i mogą być wykonywane zdalnie przy współpracy z zarządcą nieruchomości. W Beauty Brokers Retail stawiamy na praktyczność – zamiast pisać 100-stronicowe instrukcje, tworzymy proste tabele kontrolne dla personelu sprzątającego i technicznego. Wdrożenie tych zmian w małym parku handlowym w grudniu 2023 roku zajęło nam łącznie 11 dni roboczych.

Ostatnim krokiem jest wizja lokalna audytora i sesja zdjęciowa instalacji. Audytor sprawdza m.in. dostępność stojaków rowerowych (wymagane min. 2 miejsca na 1000 m2) oraz obecność roślinności rodzimej na terenie obiektu. Po zakończeniu inspekcji raport trafia do jednostki certyfikującej BRE. Cały proces zamykamy zazwyczaj w 4 miesiącach. Jeśli planujesz sprzedaż obiektu w 2025 roku, teraz jest najlepszy moment, aby zacząć przygotowania i podnieść atrakcyjność swojej oferty na rynku wtórnym.